湖北水蓝郡物业管理有限公司与张杰物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖北水蓝郡物业管理有限公司与张杰物业服务合同纠纷一审民事判决书

武汉东湖新技术开发区人民法院


民事判决书


(2015)鄂武东开风民初字第00080号


原告:湖北水蓝郡物业管理有限公司,住所地:武汉东湖新技术开发区庙山小区两湖大道。

法定代表人:周晓东,总经理。

委托代理人:胡俊杰,湖北今天律师事务所律师。

委托代理人:周婷,湖北今天律师事务所实习律师。

被告:张杰。


原告湖北水蓝郡物业管理有限公司(以下简称:水蓝郡公司)诉被告张杰物业服务合同纠纷一案,本院于2015年4月3日立案后,依法由代理审判员许加强适用小额诉讼程序,于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告水蓝郡公司的委托代理人胡俊杰、被告张杰,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告水蓝郡公司诉称:原告水蓝郡公司为谷尚居小区提供物业服务,被告张杰系该小区*栋*单元*号房(建筑面积100.10平方米)业主,其物业服务费标准为每月每平方米1.2元。原告水蓝郡公司提供了物业服务,被告张杰自2011年12月31日起至2015年3月31日期间,欠交物业费4684.68元,违约金468.47元,共计5153元。因多次索要无果,原告水蓝郡公司诉至人民法院,请求判令:被告张杰支付物业费4684.68元、违约金468.47元(在约定标准基础上,按照本金的10%主张,放弃超出部分);2、被告张杰负担诉讼费用。


被告张杰辩称:一、被告张杰对原告水蓝郡公司诉称的物业费标准无异议,2011年12月交纳过2012年全年的物业费,2013年1月开始没有交纳。2012年被告张杰入住后,当年雨水较多,发现东侧外墙渗水,影响到房屋卧室及卫生间,原告水蓝郡公司天晴后在外墙刷了涂料进行修理,但没有处理内墙面,现内墙面出现开裂、发霉、起皮现象,墙纸受损,要求原告水蓝郡公司先处理内墙面损失并赔礼道歉后,才同意交纳物业费。二、原告水蓝郡物业公司公共管理较差,导致被告张杰停放在小区内的车辆被划伤,楼梯间、电梯间卫生不彻底,电动车乱停乱放,电梯按钮有坏的。另外,原告水蓝郡公司曾以断水断电方式催缴费用。


经审理查明:2010年8月17日,被告张杰与案外人武汉光谷地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》,购买位于武汉东湖新技术开发区高新四路以南、万科魅力之城以西的谷尚居小区*栋*单元*层*号房屋(系小高层,合同建筑面积99.07平方米,实际面积100.10平方米)。合同附件五中《谷尚居小区物业管理服务相关约定》约定以下等内容:“一、物业管理单位和委托期限,本项目的物业管理单位为湖北水蓝郡物业管理有限公司,管理期限自2010年11月20日起至2015年11月19日止……二、物业服务内容和标准,(一)物业公共部位的维修、养护和管理……3、报修服务时间:24小时受理,急修:30分钟到达维修现场;4、道路、停车场平整通畅,交通标志齐全规范;5、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施……(三)物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……三、物业管理相关服务费用,小高层1.2元/月每平方米……业主或者物业使用人应于每季度首月15日前向物业管理公司交纳当季度的物业管理综合服务费,逾期(截至次季度首月15日仍未缴纳或未全额缴纳的为逾期)交纳物业管理综合服务费的,每逾期一日,应交纳欠费总额的千分之五作为违约金……”。2011年1月2日,被告张杰收取房屋。


原告水蓝郡公司为小区提供了物业服务,被告张杰从2011年12月31日起,经催要,未按约交纳物业服务费。


被告张杰提出,其未按期交费主要原因为原告水蓝郡公司处理外墙渗水问题后,未及时处理内墙面,导致内墙面出现开裂、发霉、起皮和墙纸受损现象,并提出原告水蓝郡公司公共管理不到位,小区内有卫生不彻底、电动车乱停乱放、电梯按钮及消防栓玻璃损坏未及时修理等情况,自己的机动车也停放在小区内被划伤,并提交了照片若干张。从照片内容显示,被告张杰房屋内墙面确有开裂现象,小区入户门位置有电动车不规范停放的情况,电梯按键及消防栓玻璃有破损。对此,原告水蓝郡公司认为,2012年小区外墙尚在开发商保修期,但原告水蓝郡公司为了小区业主居住安宁,在接到报修后已及时进行了维修处理,内墙部分不属于维修范围;对被告张杰提出的小区公共管理问题,认为已经依照约定提供了清洁卫生、电梯维护等日常管理,业主放置在门口的物品其无权直接处置,垃圾应放入垃圾清运点,车辆被划伤一事建议报警处理。


以上证据,有当事人陈述、《武汉市商品房买卖合同》、收房确认函等证据在卷佐证。


本院认为:在谷尚居小区成立业主大会业主委员会前,原告水蓝郡公司由小区开发商选定提供前期物业服务,符合法律规定。《武汉市商品房买卖合同》中附件《谷尚居小区物业管理服务相关约定》约定小区前期物业服务的有关标准、要求、收费等内容,对原告水蓝郡公司和小区业主均具有法律约束力。


《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”原告水蓝郡公司提供了物业服务,被告张杰依约应当交纳物业服务费用。被告张杰提出未交纳物业费的主要理由为外墙渗水导致内墙面受损未得到及时处理,虽然其提交的照片显示确有内墙面开裂等情况,但原告水蓝郡公司已及时对外墙进行了修复,2012年房屋外墙防水尚在保修期,渗水一事及相关影响,可在查明渗水原因后向责任方另行处理。被告张杰提交的照片中反映电梯按钮、消防栓玻璃破损未及时更换等问题,属原告水蓝郡公司的服务瑕疵,对此原告水蓝郡公司应予及时处理,但被告张杰据此不交纳物业费,则会造成双方权利义务关系失衡,不符合法律规定。被告张杰提出的车辆被划伤等事项,为第三人侵权导致,不足证实原告水蓝郡公司有重大管理瑕疵或违约行为。被告张杰提出已交纳2012年度的物业费,但未提交相应证据,对该意见不予采纳。综上,被告张杰应当依约交纳2012年1月1日以来的物业服务费用,计算至2015年3月31日止,共39个月,为4684.68元(1.2元/月每平方米×100.10平方米×39月)。另外,考虑到被告张杰反映的实际情况,未及时处理影响其及时交纳物业费,对原告水蓝郡公司请求支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。


本院为保护当事人合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:


一、被告张杰于本判决生效之日起七日内向原告湖北水蓝郡物业管理有限公司交纳2012年1月1日起至2015年3月31日止的物业服务费4684.68元;


二、驳回原告湖北水蓝郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。


如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


本案案件受理费50元,减半收取25元,由被告张杰负担(此款原告湖北水蓝郡物业管理有限公司已预交,被告张杰于本判决生效之日起七日内支付给原告湖北水蓝郡物业管理有限公司)。


本判决为终审判决。


 代理审判员  许加强

二〇一五年七月二日

书记员  李姿树


 


 


湖北水蓝郡物业管理有限公司与张杰物业服务合同纠纷一审民事判决书

 在线查看此案例


案例详情

湖北水蓝郡物业管理有限公司与张杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
暂无数据