房屋纠纷

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第一篇 遇到“一房二卖”怎么办?

一、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

  在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:

  (1)后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

  (2)前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权是一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。

  依据《合同法》第110条第(1)项的规定:“出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。”也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

  而本案的情况就属于这一种。原告吴某对被告谢某享有债权请求权,并且合同债务转化为损害赔偿债务,即享受双倍返还定金。案外人黄某对被告谢某享有物权请求权,可享有房屋所有权。

  二、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

  此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人,出卖人是出卖他人之物。

  《合同法》第132条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,.不构成买卖合同的标的物。

  关于无权处分制度,《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

  三、两次买卖均未完成过户登记的处理。

  在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

  房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

  故就两个合同的履行而言,根据登记请求权的先后享有优先权顺序:

  首先,应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权。

  其次,一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权。

  第三,都没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。

  但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。

(文章来源:华律网)

 

第二篇 常见的引起房地产纠纷的六大原因

 

.工程质量达不到约定标准

质量不合格包括建筑质量不合格和装修质量不合乎标准或合同的约定。建筑质量不合格,是指发展商违反国家工程质量的有关规定,偷工减料,使房屋处于无法居住,甚至危及人身安全的状态。

装修质量不符合标准或合同的约定,是指房屋的装修使用伪劣或不符合合同中约定使用的产品,使消费者居住困难,配套不齐全。

这两种违约情况,对于前者,购房者有权要求终止合同,要求卖方双倍返还定金,退还全部款项,支付利息并索取违约金,有的还可要求其它赔偿,这些内容应事先在合同中注明。

对于后者,购房者有权要求卖方依标准和合同进行改进,并要求支付违约金,如有损失并可要求赔偿。如果卖方拒不改进,或达不到要求,购房者有权要求终止合同,返还购房款及利息。同样这些内容也是应写进合同之中的。

同时,因建设工程质量缺陷造成人身伤害或其它财产损害的,侵害人应按有关规定,给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷,当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的,可以向仲裁机构申请仲裁或人民法院起诉。需要注意的是;根据《建设工程质量管理办法》第45条的规定,因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为一年,自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。由此可见:当商品房在法律规定的期限内出现质量问题,或因此造成损害时,既可找开发商,也可找施工单位协商,如开发商或施工单位不予理睬,也可以向消费者协会投诉,如投诉还不能解决问题,还可以向人民法院起诉,以保护自己的合法权益。

. 销售合同不规范

1997年上海市房地产案件的收案数达到8026件,在这些案件中,无效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海法院受理的近2万件房地产案件中,当事人在诉讼请求中主动要求确诊合同无效或不生效的约占40%以上,经法院审理被确诊无效或不生效的合同占一半以上。

在合同签订过程中,开发商为了自己的利益,都会尽可能让合同签的对自己有利;而在合同履行过程中,开发商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付条件,或者交付的房屋在面积与内装修上与合同约定不相符,甚至存在严重的质量问题。同样,个别购房者也有不按约支付房款的现象。而合同欺诈更是纠纷不断的根源,也是购房者防不胜防的陷阱。

. 开发商不能按期交房

此类违约多是在期房买卖中出现。

如果不是不可抗力而导致出现这种情况,购房者有权要求卖方继续履行合同,并索取违约金;如果在约定的期限内,卖方仍不能履行合同,购房者也有权要求终止合同,并要求退还利息和违约金,如果造成损失的并可要求支付赔偿金 但许多购房者在遇到这种问题时,往往是想要索赔或退房时,才发现合同的约定大多是对购房者不利的条款。问题出在发展商在购房合同中注明的逾期交房的免责条款使消费者有苦难言。免责条款包括:如遇到下列特殊原因,可凭北京市有关部门证明文件,据实予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有国家政策、法律调整,致使影响本合同履行;(5)、冬、雨季,停电日,工期顺延等。

一位律师指出:“其他非甲方所能控制的事件”,是一个比较模糊的概念,在实际履行合同时很难界定,因此,这一点便成了一些发展商逾期交房的有利说辞。

当销售方确实是因为经营管理的原因,致使房屋不能按时交付使用时,购房人第一步可以采取与销售方协商的方式,向销售方提出退房并支付违约金;如果购房人仍希望购买该房屋,但又有所担心时,不妨采取约定惩罚性违约金的办法予以保障;如销售方多次违约,工期、质量无保障,无解决问题诚意时,购房人则应坚决要求解除合同,并要求赔偿损失。此时,可依据的法律条款是《中华人民共和国经济合同法》,该法第二十六条规定:“凡发生下列情况之一者,允许变更或解除合同;……三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同……当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除合同使另一方遭受损失的,除依法可以免除的责任以外,应由责任方负责赔偿。”这就是说,即使双方在合同中没有规定在合同约定的期限内不交付房屋可以解除合同,但购房者仍可以依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条的规定,向销售方提出解除合同,并要求赔偿损失。

. 交房时的面积与预约的面积不符

这是指卖方交给购房者的房屋实际实用面积过大或过小。

由于开发商在预售时,只是根据工程图纸来计算建筑面积,在施工过程中,由于施工单位采用新型材料或开发商变更设计图纸,使面积比原图纸增大或变小。

这样的情况显然有失公平,因此购房者购房时应注意在合同中明确写明实际使用面积的平米数及建筑面积的平米数。如卖方违反合同,可以要求卖方支付违约金并按实际情况重新计价。目前对于售房面积与实测面积的误差比例,有关法规并没有明确规定,这样在合同中买卖双方事先的约定就显得更为重要。

. 虚假广告

房地产广告失实一直以来是消费者投诉的热点之一。不少消费者投诉,当初买房时销售商说的花好桃好,无与伦比,广告招贴美伦美焕。等到入住时才发现,所谓便捷交通乃坑坑洼洼泥泞小路,而豪华装修实为劣质工程,更不用说延期交房、面积误差了。

. 产权证办不下来或违规无产权建房

房屋产权问题是购房者所关心的主要问题之一,所以签订预售合同时,购买者都要求开发商承诺何时能拿下产权,若逾期拿不到产权应如何处理。但在合同签订后,由于开发商没有交齐土地出让金,没有办理有关手续等原因,不能按期办下产权证。此时开发商违约,双方发生争议。如果业主在补充条款中对此有约定:如开发商应在什么时间前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明,若违约将由开发商进行赔偿。则一旦出现纠纷,开发商应赔付违约金,同时全额承担仲裁费用。

. 因购买者要求退房而产生纠纷

提前预售自用自建房应当认定无效,同时由于该房不属于商品房,不能适用加倍赔偿法则。

(文章来源:华律网)

 

第三篇 二手房买卖的方式有多少种,如何规避买卖风险

一、二手房买卖有几种方式

(一)买卖双方均为一次性付款购房。指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋,而二手房买方也欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存在任何不便之处,因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款,办理好房权证过户手续就可顺利完成交易。

(二)卖方以一次性付款方式购房,买方欲以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房,其持有房权证。买方以按揭方式购房,需先与提供按揭的银行签订贷款协议,经与按揭银行合作的评估机构评估后,确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房产过户后,卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手续,所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。

(三)卖方以按揭方式购房,买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时,必须先付清卖方的购房贷款余额,将房权证由银行赎出,才可将房权证拿到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比,多了一道赎证手续。

(四)买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出(在卖方资金不足的情况下,可与买方协商,由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款,则可通过融资机构的介入来解决)。其次,买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议,经与按揭银行合作的评估机构评估后,确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介公司托管。同时,持房权证到房产交易中心办理房产过户手续。过户后,卖方可先收到非贷房款部分,在买方到银行办理完按揭手续后,所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐,一般都需要中介公司介入,协助办理赎证及房产过户手续。值得一提的是,近前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类交易手续,也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。

二、如何减少买卖风险

相对于卖方来说,买方在交易中的风险更大一些。因为在任何一种交易方式中,买方都需要预付一部分房款,若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈,则会给自己带来重大损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中,买方有可能先行垫款为卖方赎证,此间风险更大。而要避免风险也应做到:

(一)通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司,由中介公司陪同卖方到银行赎证,赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。

(二)应当签订一份完备的合同,要使用定金条款并约定违约金。

(三)由于是二手房,买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电视费等费用是否已在交付前结清,否则后患无穷。

第四篇 房屋租赁期间房屋涨价怎么办?

承租方和出租方在签订房屋租赁合同时,约定的房屋租金在租赁期间应以合同签订时为准,出租房不应在租赁期间上涨房屋租金。如果出租房上涨租金的,承租方可以通过协商和法律途径来维护自己的合法权益。

参考案例:

2012年9月17日,甲和乙签订了房屋租赁合同,约定将自己的一间门面出租给乙,租赁期限为2012年9月至2017年9月,租金为每年6000元,每年10月1日前付清,若其中一方违约将支付违约金3000元。

2014年9月30日,乙交付房租后,甲提出每年租金上涨到7000元,乙表示合同中已经约定为每年6000元。甲于是经常到乙的店面内干扰,要求乙搬出店面。乙于是向法院起诉,要求甲继续履行房屋租赁合同。

法院经过审理认为,甲乙在房屋租赁合同中,已经明确规定了每年的租金为6000元,乙在租赁期间上涨租金没有合理依据,判令甲继续履行与乙的租赁合同,租金仍然为6000元。

法律依据:

《城市房屋租赁管理办法》

第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

(文章来源:华律网)

 

承租人提前解除租赁合同

承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的,承租人提前解除租赁合同的,通常要承担违约责任。但是出现以下几种情形,承租人享有法定解除权,可以提前解除租赁合同,不承担违约责任:

1. 承租人在没有过错的情形下,租赁的房屋毁损灭失的,这种情形通常是指自然灾害或者意外事故,如:地震、火灾等。

2. 租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。如:租赁房屋是危房,随时可能倒塌的。

3. 出租人就同一房屋订立数个有效的租赁合同,不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同。

4. 房屋租赁合同中,有如下三种情形的①租赁房屋被依法查封的②租赁房屋权属有争议的③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的,导致房屋无法使用的。

 

案例参考:

原告甲将自己一间店面出租给被告乙用于开办超市,租期约定为3年,乙一次性支付了1年的租金。一年租期过后,甲多次催告乙交第2年的租金,但被乙拒绝,并表示提前解除租赁合同。因此,甲向法院起诉要求乙支付第2年和第3年的租金。

经过法院审理认为,乙提前解除租赁合同事由不符合法律规定(不符合以上四种法定解除情形),属于违约行为。乙在1年租期满后,仍在租赁门面中营业3个月,乙应向甲支付相应的租金。同时甲应承担违约责任,向甲支付违约损害赔偿责任。

 

法律依据:

合同法

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明

知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

《城镇房屋租赁合同解释》

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

(文章来源:华律网)

 

第五篇 定金与订金哪个能退,哪个不能退

 

一、定金与订金哪个能退,哪个不能退

定金不能退,订金可以退。定金的性质是违约定金受定金罚则的约束,即交付定金方违约,收受方可以主张不退还定金;如果收受方违约,交付方可以主张两倍返还定金。订金一般被视为预付款即认定为一种履约保证,这种保证是单方的即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若给付方违约,收受方可能会以种种理由把订金抵作赔偿金违约金而不予退还。根据我国现行法律的有关规定,订金不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持

二、定金与订金区别

“定金”在法律上有比较严格的界定,“定金”在《合同法》上是承担违约责任的形式之一,它的基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形:一是当合同正常履行时,定金充作价款。二是合同不能正常履行时,定金则作为罚则。如果是给付方违约,那么给付方无权收回这笔钱。如果是收受方违约,则收受方应该双倍返还。

而与“定金”一字之差的“订金”在法律上则并没有严格的界定,从文字的理解上来说,“订”的含义是订立、预订之意。消费者在消费过程中一定要头脑清醒,区分清楚“定金”和“订金”,以免在消费过程中经济受损失。

三、不要随便交付定金

定金交付容易、要回难,因此,不要随便向商家交付定金,要注意消费协议内容,要特别警惕“定金一律不退”之类的条款,以免上当受骗。在签协议、交付定金前,特别要多方面考察清楚商家的信誉、能力水平。如果商家做出了口头承诺,在签订协议书时必须将他们的承诺写进去,书面化以保留证据,不要因怕麻烦,碍于面子等不写进协议,给自己的消费带来隐患。提倡消费者科学、理性消费,避免盲目、冲动消费。

 

四、违约定金

担保法》第八十九条对违约定金作了规定,《担保法解释》第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件,《担保法解释》进一步对'不履行'分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为,还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果,这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行,部分没有履行,一方当事人因此受到了损失,但是合同的目的没有完全落空,这时,既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚,又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行,能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后,可以依法向第三人追偿。

(文章来源:华律网)